Тема: Об устройстве отдельного входа

В 2008 г в нежилом помещении на 1 этаже нашего дома поселилась УК ООО "ЖЭУ-4" со своими подрядчиками. Жизнь жителей дома превратилась в кошмар. Переписка с гор.управлением  ЖКХ с просьбой перенести входную дверь со двора на другую сторону - ул.Пичугина заканчивалась отписками. Не получившая лицензии УК ООО "ЖЭУ-4" в мае 2015 г выехала, но тут же их место заняла УК МУП ГУК. Т.к. входная дверь расположена со стороны двора, такое соседство приводит к постоянным конфликтам жителей с посетителями  УК. Двор в дневное время превращается в парковку для посторонних машин. В начале своей деятельности директор МУП ГУК Немков Д.Ю. в интервью Зебра ТВ своей первоочередной задачей обозначил перенос входной двери на ул.Пичугина. В октябре 2015 г на общем собрании собственников, в котором приняли участие 75%, единогласно проголосовали за перенос входа. Зима прошла в ожидании перемен, но обещания всё откладывались. Пришлось обратиться в МУП ГУК с письмом о конкретизации сроков проведения работ. Выдержка из ответа: "По правилам части второй статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме".  Что может присоединиться при закрытии дверного проема и переноса его вместо окна на другую сторону? Как же все офисные помещения делали отдельные входы, закрывая дверные проемы в подъездах и делая отдельные входы на улицу вместо окон? Никакого согласия при этом у собственников никто не спрашивал, ничьё имущество при этом не страдало. Живем без конфликтов, интересы жилых и нежилых помещений не пересекаются. Что то изменилось?

Re: Об устройстве отдельного входа

olga_korneewa пишет:

"По правилам части второй статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме".  Что может присоединиться при закрытии дверного проема и переноса его вместо окна на другую сторону?

--строго говоря, ответ МУП ГУК правильно дан. но со значительным формальным взглядом.

дело в том, что вместо окна будет дверь - площадь двери явно больше, чем окна. поэтому часть общего имущества - ограждающая конструкция - часть стены - будет снесена, заменена на дверь. да и часть земельного участка будет почти безвозвратно использована только для входа в отдельное помещение. т.е. ФОРМАЛЬНО, состав общего имущества уменьшится в части "окна-двери" замены по стене дома. и по части земел участка будет невозможен свободный доступ всех собственников помещ в доме.

с другой стороны, норма Жилищного кодекса Российской Федерации буквально и в полном прочтении указывает - при реконструкции дома уменьшение состава общего имущества допускается с согласия всех собственников помещ в доме. поголовно. но здесь два условия  - 1) уменьшение состава, а не объема общ имущ, 2) проведение реконструкции дома.

в данном случае, явно нет технич заключений от проектировочной организации при саморегул организации о том, что требуется именно реконструкция.

поэтому, строго говоря, не требуется именно "поголовного" согласия всех собственников. причем, заметьте, даже для "поголовного" согласия норма Жилищного кодекса не связывает проведение общего собрания. т.е. достаточно и отдельных или совокупных "расписок-решений-согласий". а не в форме протокола собрания.

olga_korneewa пишет:

Как же все офисные помещения делали отдельные входы, закрывая дверные проемы в подъездах и делая отдельные входы на улицу вместо окон? Никакого согласия при этом у собственников никто не спрашивал, ничьё имущество при этом не страдало

-якобы администрация Камешковского района, например, говорит в лице отдела архитектуры, что с марта 2016 г. (видимо) внесены изменения в админ регламент мун услуги по согласованию перепланировки, по переводу из жилого в нежилое помещение (офис и проч.) - протокол собрания собственников. только недавно ко мне как к обслуж организации обратилась собственник помещ в доме о помощи по бланку протокола собрания, по бланку сообщения о проведении собрания.

и опять-таки формальный взгляд - то ли есть уменьшение состава общ имущ - окно на дверь заменить, уменьшить площадь стены дома - то ли просто согласие собрания собственников о задействовании части земел участка на обустройство крыльца, входа, на ремонт стены.

Re: Об устройстве отдельного входа

Ритор.вопрос пишет:

дело в том, что вместо окна будет дверь - площадь двери явно больше, чем окна. поэтому часть общего имущества - ограждающая конструкция - часть стены - будет снесена, заменена на дверь. да и часть земельного участка будет почти безвозвратно использована только для входа в отдельное помещение. т.е. ФОРМАЛЬНО, состав общего имущества уменьшится в части "окна-двери" замены по стене дома. и по части земел участка будет невозможен свободный доступ всех собственников помещ в доме.

Из окна предполагается сделать входную дверь, которая будет расположена с противоположной стороны двора, выходить на земельный участок, который относится к муниципальной собственности. Дверь,  выходящую во двор желательно вообще заложить (и забыть о всех неудобствах с ней связанных) и убрать самовольно пристроенное крыльцо, сооруженное прежними арендаторами ООО "ЖЭУ-4" на земельном участке принадлежащем дому. При возведении этого "архитектурного излишества" мнения собственников никто не спрашивал, хотя оно создало ещё больше неудобств жителям, затрудняя доступ к подъезду.

4

Re: Об устройстве отдельного входа

Ваше обращение по вопросу размещения в нежилом помещении вашего дома управляющей организации МУП ГУК и переноса входа в данное нежилое помещение рассмотрено.
Устройство входной группы в данное нежилое помещение через оконный проем невозможно без демонтажа части наружной стены и использования общего имущества (придомовой территории) вашего дома.
В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе ограждающие и несущие конструкции и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных действующим законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Вопросы, связанные с использованием общего имущества, решаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции.
Следовательно, выполнения вышеуказанных работ без решения общего собрания собственников помещений Вашего дома будет являться нарушением норм действующего законодательства.

5

Re: Об устройстве отдельного входа

Ваше обращение по вопросу размещения в нежилом помещении вашего дома управляющей организации МУП ГУК и переноса входа в данное нежилое помещение рассмотрено.
Устройство входной группы в данное нежилое помещение через оконный проем невозможно без демонтажа части наружной стены и использования общего имущества (придомовой территории) вашего дома.
В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе ограждающие и несущие конструкции и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных действующим законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Вопросы, связанные с использованием общего имущества, решаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции.
Следовательно, выполнения вышеуказанных работ без решения общего собрания собственников помещений Вашего дома будет являться нарушением норм действующего законодательства.

Re: Об устройстве отдельного входа

olga_korneewa пишет:

При возведении этого "архитектурного излишества" мнения собственников никто не спрашивал, хотя оно создало ещё больше неудобств жителям, затрудняя доступ к подъезду.

В целом так и есть, таких примеров масса, когда  квартиры первого этажа МКД  переделываются под нежилые помещения с организацией в таковых коммерческой торговой точки или офисного (конторского) помещения по оказанию услуг, при этом т.н.собственников (жильцов) согласия дать добро осуществить технические решения возведением строительством входных проходов с крыльцами и оформить вход завлекающими вывесками не опрашивают.

gji пишет:

Следовательно, выполнения вышеуказанных работ без решения общего собрания собственников помещений Вашего дома будет являться нарушением норм действующего законодательства.


Суть не в законодательстве, а в отсутствии телодвижений со стороны управляющей конторы, т.к. жильцы согласны поддержать данное техническое решение по переносу крыльцевого входа в помещение МУП ГУК. neutral

Re: Об устройстве отдельного входа

gji пишет:

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

А какое общее имущество в нашем случае присоединяется? Дверной проем со стороны двора закладывается, из оконного проема делается входной проем, выход из которого будет на улицу, крыльцо будет уже за пределами земельного участка дома. Земельный участок на дворовой территории освобождается от непонятно кем и на какой основании сооруженного крыльца.  Наоборот мы возвращаем общее имущество -часть двора (демонтируя крыльцо), которое затрудняет доступ к подъезду. Мы провели собрание, на котором 75% собственников проголосовали за перенос двери МУП ГУК с дворовой территории. Протокол с решением передан в МУП ГУК для подготовки проектной документации. Теперь уже возник вопрос с реализацией решения нашего собрания. Каким образом будет оформляться согласие всех собственников?  Раз вопросы возникли с процессе согласования документации, то и инициатива должна исходить уже не от жителей. Но получить 100% согласия собственников не реально. Кто-то проживает на ПМЖ за границей- квартиры просто закрыты либо сдаются. Не так давно в доме было продано муниципальное помещение, тут же окно превратилось в  дверь. Сейчас там магазин с выходом на улицу. Никто не спрашивал нашего согласия. Сейчас точно такая же ситуация, со двора дверь закрывается, вход в помещение переносится на улицу. Почему так всё усложняется? Помимо ЖК существуют ещё СанПиНы, почему их требования в нашем случае не учитываются.

Re: Об устройстве отдельного входа

Можно даже больше сказать...
Любой наглец перекроит общее имущество МКД по-своему усмотрению, никого не спросив, а когда попробуешь оспорить, так тут же тыкают в нос ЖК, мол принимайте решение стопроцентным составом собственников. Или идите в суд.
ЖК во многих вопросах ставит препоны перед добросовестными собственниками никак их не защищая.

Re: Об устройстве отдельного входа

Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы
СанПиН 2.1.2.2645-10
"Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"

3.7. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

Только следить за тем, где паркуются автомобили персонала и  посетителей никто не будет. Пока входная дверь будет на дворовой территории, ничего не изменится. Постоянные конфликты с жителями, развешивание объявлений на лобовые стекла с просьбами не парковать во дворе машины, запрещающий знак, установленный ГИБДД на въезде во двор, мало кого смущает.

Re: Об устройстве отдельного входа

Владимир_Т пишет:

Можно даже больше сказать...

Суть обращения форумчанина несёт в себе крик просьбы жильцов посодействовать (оказать содействующую помощь по линии административного управления) в реализации удаления и переноса входа в конторское помещение МУП ГУК , но в ответ - получите формалисткий опус. sad

olga_korneewa пишет:

Не так давно в доме было продано муниципальное помещение, тут же окно превратилось в  дверь.
Сейчас там магазин с выходом на улицу.
Никто не спрашивал нашего согласия.
Сейчас точно такая же ситуация, со двора дверь закрывается, вход в помещение переносится на улицу.
Почему так всё усложняется?
Помимо ЖК существуют ещё СанПиНы, почему их требования в нашем случае не учитываются.

Не усложняется, а педалируется (простолюдно). neutral

Форумчанин со стажем с https://web.archive.org/web/20061013175 … um.avo.ru/

11 (2016-06-10 09:58:15 отредактировано г.Гусь-Хрустальный)

Re: Об устройстве отдельного входа

Владимир_Т пишет:

Любой наглец перекроит общее имущество МКД по-своему усмотрению, никого не спросив, а когда попробуешь оспорить, так тут же тыкают в нос ЖК, мол принимайте решение стопроцентным составом собственников. Или идите в суд.
ЖК во многих вопросах ставит препоны перед добросовестными собственниками никак их не защищая.

Так ведь, прописи усложнения процедур направлены на то, чтобы реже обращались и меньше беспокоили. Отгораживаться же надо как-то от беспокойливых жителей (назойливости жильцов). smile

Re: Об устройстве отдельного входа

olga_korneewa пишет:

Каким образом будет оформляться согласие всех собственников? 

-кодекс не указывает на собрание. достаточно любого согласия. письменного, устного. понятно, что устно - чревато тяжестью доказывания. можно письменно отдельными заявлениями произвольной формы, можно списком как коллективное заявление или раздробить на несколько этапов-подъездов-заявлений.

про уменьшение состава имущества в норме Жилищного кодекса Российской Федерации говорится для вопроса о согласии всех собственников. поэтому я ранее в данной теме и указал - тяжело понять, где состав, где объем имущества. да и о малозначительности стоит подумать. действительно, слишком там мало будет конструктивного ограждающего элемента затронуто.

olga_korneewa пишет:

выход из которого будет на улицу, крыльцо будет уже за пределами земельного участка

-очень странно. прямо по фасаду граница участка. плохая администрация муниципального образования границы устанавливала с плохим кадастровым инженером. кошмар. но это не относится к сути вопроса. но всё равно странно.

olga_korneewa пишет:

Кто-то проживает на ПМЖ за границей- квартиры просто закрыты либо сдаются.

-получать доверенности или согласия по почте. или по телефону от собственников, от членов их семьи, иных родственников дозволение получать "рисовать" согласие. нельзя, конечно, об этом в открытом доступе говорить. тем более на сайте администрации.

13

Re: Об устройстве отдельного входа

Просто МУП ГУК ищет зацепку, что бы отказаться от ранее данных обещаний. Все нежилые помещения 1 этажа (2 аптеки, магазин, банк) смогли сделать отдельные входы, а УК под управлением которой находятся 144 многоквартирных дома (наш двор обслуживается другой УК) решить вопрос не в состоянии. 100% не то что согласия, а даже участия собрать не реально. Тех, кто не проживает в квартирах, и собственников  нежилых помещений, которые имеют входы с улицы наши проблемы не интересуют. Очень странный подход, что бы обеспечить благоприятные условия для постоянно проживающих людей, требуется согласие отсутствующих жителей, "рисовать" согласия которых мы ,естественно, не будем. Складывается впечатление, что технические вопросы и не рассматриваются, т.к. выполнить требование 100% согласия невозможно. Нет согласия и говорить не о чем. вопрос сам по себе закрывается. Да, всё для людей.

ПИСЬМО от 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578 О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ИЗМЕНЕНИЙ ПОМЕЩЕНИЙ В РЕЗУЛЬТАТЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ, РЕКОНСТРУКЦИИ

Кроме того, согласно статье 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»    

С 15 августа 2010 года Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 года № 64 введен в действие и зарегистрирован в Минюсте России 15 июля 2010 года № 17833 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
Согласно п. 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, производственные объекты, а также автостоянки. Данное требование регламентирует размещение новых объектов, но не распространяется на временно размещаемые объекты. Вместе с тем, существующие объекты не должны ухудшать условия проживания населения. Объекты торговли и общественного питания разрешается размещать на первых этажах жилых зданий при условиях соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям. Кроме того, помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
В соответствии с п. 2.5 СанПиН 2.1.2.2645-10 по внутридворовым проездам придомовой территории не должно быть транзитного движения транспорта. То есть, придомовую территорию нельзя использовать для объезда и проезда.
Понятия «двор жилого здания», «дворовая территория» следует рассматривать, как территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования.

14 (2016-06-14 02:19:23 отредактировано г.Гусь-Хрустальный)

Re: Об устройстве отдельного входа

.

Re: Об устройстве отдельного входа

olga_korneewa пишет:

Просто МУП ГУК ищет зацепку, что бы отказаться от ранее данных обещаний.

Подайте на стол своему градоначальнику коллективную заяву с просьбой принять надлежащие меры о том, чтобы из внутреннего двора с входной группой подъездов МКД удалили имеющийся вход в нежилое помещение, занимаемое МУП ГУК, с его переносом и устройством (оборудованием) на улицу, в предсловии описательной части заявы  дав повествование о картине испытываемых неудобств жильцами.

16

Re: Об устройстве отдельного входа

Пока обратилась в Роспотребнадзор. Хочется узнать как они на это смотрят.

Re: Об устройстве отдельного входа

Первоочередной шаг вообще-то, это обращение к учредителю МУП ГУК, горадминистрации, о выносе входа конторского МУП ГУК с внутреннего двора  с входной группой подъездов МКД  на внешнюю уличную сторону. Можно заслать заяву через электронную приёмную сайта горадминистрации.

18

Re: Об устройстве отдельного входа

В ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Аналогичная норма предусмотрена в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), которые принимаются большинством (не менее двух третей) голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Из данных норм следует, что для принятия решения практически по одному и тому же вопросу (организации входа путем реконструкции многоквартирного дома) требуется разный процент голосов собственников: в первом случае — 100%, во втором — 67%. Выбирай что нравится.  Создателям Градостроительного кодекса  больше понравился 1 вариант,  ст.40 ЖК РФ, выполнить требования которой в многоквартирном доме невозможно. Напрашивается вывод что подобного рода реконструкции проводятся либо без согласования, либо по поддельным протоколам общих собраний. Закон сам толкает людей на нарушения.

Re: Об устройстве отдельного входа

Уменьшение - 100%, расширение (то есть увеличение) - 67%.
Все зависит от того убудет или прибудет общее имущество многоквартирного дома.

Может логика процентов заложена именно в этом?

Re: Об устройстве отдельного входа

olga_korneewa пишет:

В ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво.

Главное условие - размещаемые в жилых домах предприятия и организации не должны ухудшать условия проживания и отдыха граждан.
Цель - техническая возможность сделать отдельный вход есть, пусть строят и имеющийся удаляют с территории внутреннего двора.
Остальное  - вместо делодвижения втягивание жильцов в длительно-затяжную демагогию.

Re: Об устройстве отдельного входа

Владимир_Т пишет:

Все зависит от того убудет или прибудет общее имущество многоквартирного дома.

Вход старый заложат, а из подоконного проёма изымут лишнее, так что кирпичей в кладке прибудет. big_smile

22

Re: Об устройстве отдельного входа

А если ещё и теперешнее крыльцо разобрать(сотворенное в бытность ООО " ЖЭУ-4"), то ещё  двор вернет метра  3 кв. Сейчас в подъезд можно попасть только пробираясь между крыльцом и машинами, а зимой это очень проблематично. Вход во 2 подъезд находится в правой части дома на стыке двух частей в самом углу (на снимке его даже не видно). И между двумя подъездами появилось это архитектурное творение. Можно ли это назвать созданием благоприятных и безопасных условий проживания граждан? Или это не в счет?

23

Re: Об устройстве отдельного входа

Так  приходится пробираться в подъезд

Post's attachments

Иконка вложений SAM_2389.JPG 2.69 Мб, 381 скачиваний с 2016-06-28 

Re: Об устройстве отдельного входа

olga_korneewa пишет:

А если ещё и теперешнее крыльцо разобрать(сотворенное в бытность ООО " ЖЭУ-4"), то ещё  двор вернет метра  3 кв.

В дополнение к сделанным Вами панорамным снимкам, запечатлевшим место наружного входа в МУП ГУК, в рунете посмотрел фото самого крыльца http://vgv.avo.ru/1/f/1670/009_jeu.jpg, а также фото с сайта зебра-тв http://zebra-tv.ru/upload/medialibrary/fce/foto14.jpg  и http://zebra-tv.ru/upload/iblock/74e/kadr.jpg.

Из-за наличия конторской организации с наружным  входом в неё между подъездами дома внутридомовая приподъездная территория двора превращена и стала вместо двора для отдыха жильцов приофисной площадкой парковки машин и сборищ людей - это ненормально.

25

Re: Об устройстве отдельного входа

То что это ненормально ощущают только жители дома, а для чиновников главное статья 40 ЖК - повод для отказа в решении вопроса. Посмотреть бы хоть на один дом, который смог выполнить этот пункт. Все собственники нежилых помещений, выкупившие площади на 1 этаже, прежде чем начать свою деятельность, первым делом организовали отдельные входы со стороны улицы. Нашли и средства и возможности. Остались только муниципальное помещение, в котором законопослушные местные власти  меняют арендаторов, а интересы жителей уходят на задний план. Поселяя в свои помещения УК, обслуживающую 144 многоквартирных  дома, не помешало бы подумать об условиях  жизни людей проживающих в доме и получивших такое соседство.